Copropriété · Une de nos spécialités

Définir,
diviser,
organiser.

Une bonne gestion en copropriété exige au préalable une définition précise et rigoureuse des différents espaces qui la composent. La spécialité historique du cabinet.

Cadre légal

La copropriété
ne s’improvise pas.

Notre mission consiste — dans le respect de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — à établir tous les documents nécessaires à la définition et à l’organisation de la copropriété d’un immeuble bâti.

Une prestation qui mobilise compétences techniques et juridiques, à la croisée du droit et du relevé terrain. Le tout main dans la main avec le Notaire.

Loi n° 65-557 — Article 1

« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

01 · Mise en copropriété

Les deux
documents
fondateurs.

La création d’une copropriété s’articule autour de deux pièces qui resteront annexées à vie aux actes : l’État Descriptif de Division, qui découpe et numérote les lots, et le Règlement de Copropriété, qui fixe les règles de vie commune et la répartition des charges.

État Descriptif de Division (EDD)

Identifier l’immeuble · le diviser en lots · attribuer une quote-part à chaque lot.

Établi par le Géomètre-Expert, l’État Descriptif de Division est le document fondateur de toute copropriété. Il identifie l’immeuble avec précision (adresse, références cadastrales, servitudes, mitoyennetés), le décrit dans son intégralité bâtie et non bâtie, puis le divise en lots privatifs distincts des parties communes.

L’EDD distingue trois catégories de parties communes : les parties communes générales (usage de tous), les parties communes spéciales (affectées à un groupe identifié de copropriétaires) et les parties communes à jouissance privative (balcon, terrasse, jardin, cour). Des lots transitoires peuvent être créés pour anticiper une construction à venir.

Le calcul des quotes-parts des parties communes s’effectue proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative — consistance, superficie et situation — sans égard à l’utilisation faite du lot.

Règlement de Copropriété

Fixer la destination de l’immeuble · répartir les charges · organiser l’administration.

Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble — résidentielle, mixte, professionnelle — et organise la vie commune : droits et obligations des copropriétaires, conditions de jouissance des parties privatives et communes, fonctionnement des organes (syndicat, syndic, conseil syndical, assemblée générale).

La répartition des charges suit deux logiques distinctes : les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives (art. 10 al. 2) ; les charges afférentes aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, etc.) sont réparties en fonction de l’utilité objective que ces services présentent pour chaque lot (art. 10 al. 1).

02 · Modificatifs au règlement de copropriété

Différentes
modifications,
un même expert.

Privatiser, diviser, réunir, supprimer, modifier l’affectation ou la consistance, céder un droit à construire, modifier les répartitions des charges — un règlement de copropriété évolue avec la vie de l’immeuble. Le Géomètre-Expert est le professionnel désigné pour la rédaction des projets modificatifs EDD-RCP.

Privatisation de parties communes

Transformer une partie commune (couloir, WC, loge, combles, cour…) en lot privatif vendu par le syndicat au(x) copropriétaire(s) concerné(s).

L’opération suppose la création d’un lot nouveau dans l’EDD, l’attribution d’une quote-part de parties communes générales (et spéciales s’il y a lieu) et la mise à jour de la grille des charges. Le projet, dressé par le Géomètre-Expert, doit être adopté en assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) — ou de l’article 26-1 lorsqu’il s’agit de combles ou réserves. Le notaire publiera ensuite l’acte modificatif.

03 · Scission de copropriété

Quand une
copropriété
devient deux.

Lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, l’Art. 28 de la Loi de 1965 permet la scission. À distinguer du syndicat secondaire (art. 27), qui organise une gestion séparée à l’intérieur d’un même syndicat. La scission, elle, mobilise la totalité de notre savoir-faire : foncier, copropriété, division parcellaire.

Plan de division d’assiette — scission avant/après

Les copropriétaires dont les lots constituent un bâtiment et qui souhaitent faire sortir de la copropriété se réunissent en assemblée générale spéciale pour décider, à la majorité de leurs voix, de constituer une propriété séparée. La possibilité existe aussi pour le propriétaire unique d’un bâtiment.

01
Faisabilité
Vérification que la division du sol est juridiquement et physiquement possible.
02
Relevé & plan
Relevé complet de la propriété et plan de division de l’assiette foncière.
03
Cadastre
Document de modification du parcellaire cadastral créant les nouvelles parcelles.
04
Nouveaux règlements
EDD, règlement et répartition des charges pour chaque nouvelle copropriété.

Effet

La division ne prend effet que lorsque toutes les décisions sont prises ; elle emporte alors la dissolution du syndicat initial. Les nouvelles copropriétés deviennent autonomes — ou peuvent s’associer en union de syndicats (art. 29) lorsque subsistent des équipements ou ouvrages indivisibles (chaufferie, parking enterré, voirie intérieure).

04 · Division en volumes immobiliers

Diviser
en trois dimensions

Inventée pour gérer la complexité du quartier de La Defense, la division en volumes est une technique juridique de pointe, mobilisée dès lors qu’un ensemble immobilier mêle domanialité publique et privée ou réunit des destinations très différentes — commerces, bureaux, logements, équipements.

La division en volumes consiste à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents — au-dessus comme en dessous du sol naturel.

Chaque fraction s’inscrit dans l’emprise d’un volume défini géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des cotes — sans qu’il existe de parties communes entre ces différentes fractions.

Le Géomètres-Experts relève l’assiette foncière et les ouvrable en 3D afin de définir avec précision l’emprise des différents volumes qu’il délimitera en plan (X, Y) et en altimétrie (Z). Les plans que nous dressons permettent d’avoir une vision exhaustive des volumes et de leurs limites. L’ensemble de ces éléments seront repris dans l’état descriptif de division en volumes (EDDV) qui fera suite l’objet d’un acte Notarié.

Contrairement à la copropriété, les entités ne seront pas propriétaires d’un lot de copropriété mais bien d’un volume. Volume dans lequel il est possible de créer une copropriété. C’est là que cela devient compliqué et intéressant !

Daniel Sizaire · ICH

« Une véritable division de la propriété — non un démembrement. Le droit de superficie dissocie la propriété au-dessus de la surface du sol, créant deux propriétés distinctes : celle du dessus et celle du dessous, sur une même assiette foncière. »

Axonométrie / coupe — volumes immobiliers

Pla d’un EDDV

En équipe

Notre expertise permet d’établir tous les documents nécessaires à l’organisation de la volumétrie. Nous travaillons aux côtés du maître d’ouvrage, avec l’architecte, le notaire et le bureau d’études : définition de l’assiette foncière, division en volumes, cahier des charges, servitudes. Le notaire rédigera puis publiera les actes.

Un sujet de
copropriété ?

Etablissement d’un état descriptif de division, un modificatif, un projet de scission de copropriété — parlez-nous de votre dossier. Nous vous conseillerons et vous établirons un devis avec uniquement ce dont vous avez besoin.

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Définir,
diviser,
organiser.

La copropriété
ne s’improvise pas.