Copropriété

Une bonne gestion en copropriété d’un immeuble bâti exige au préalable une définition précise et rigoureuse des différents espaces qui la composent.

Une prestation que notre équipe de Géomètres-Experts assure grâce à ses compétences techniques et juridiques. Notre mission consiste dans le respect de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à établir tous les documents nécessaires à la définition et à l’organisation de la copropriété d’un immeuble bâti.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 1 : La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Le régime de la copropriété ne doit pas avoir pour effet de contourner les procédures de divisions foncières prévues par le code de l’urbanisme.

État Descriptif de Division

L’état descriptif de division à pour objet d’identifier l’immeuble, de le diviser en lots, et de définir une quote-part attachée à chaque lot. L’état descriptif de division comprend :

• La Désignation de l’immeuble : la désignation de l’immeuble est précise et complète. Elle comporte l’adresse, les références cadastrales du terrain d’assiette, les servitudes ou charges qui pourraient grever ou bénéficier à l’immeuble, ainsi que les mitoyennetés telles que relevées dans l’analyse juridique et foncière de l’immeuble ou telles que résultant des origines de propriété
• La description de l’immeuble : la description de l’immeuble doit comporter le nombre de bâtiments et leur situation les uns par rapport aux autres, le nombre d’étages, les cages d’escaliers et d’ascenseurs les desservant, la décomposition des niveaux avec l’affectation des locaux (exemple: loge de gardien, appartement, local commercial, garage, cave, combles, locaux communs divers, etc.) et préciser pour sa partie non bâtie la description des espaces extérieurs (emplacements de stationnement, jardins, cours, courettes, terrasses, etc.).
• La distinction et la définitions des parties communes et des parties privatives.
• La définition des lots : chaque fraction de lot doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte ou de la décision judicaire (Article 71 du décret du 14 octobre 1955).
• La définition d’un lot comprend sa numérotation et sa désignation.
• Le calcul des quotes-parts de copropriété : dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation (Article 5 de la Loi du 10 Juillet 1965)

Règlement de Copropriété

Le règlement de copropriété doit déterminer, la destination de l’immeuble, la répartition des charges entre copropriétaires en indiquant la méthode de calcul, (Article 8 de la Loi du 10 juillet 1965). Article 8 de la Loi du 10 juillet 1965 : Le règlement de copropriété doit déterminer, la destination de l’immeuble, la répartition des charges entre copropriétaires en indiquant la méthode de calcul.

Il peut inclure également l’état descriptif de division de l’immeuble.

• Détermination de la destination de l’immeuble : Un règlement de copropriété, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes.
• Répartition des tantièmes de charges : Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (Article 10 de la Loi du 10 juillet 1965)

Privatisation de Parties Communes

Transformer un espace défini comme partie commune générale ou spéciale en partie privative (Couloir, WC communs, Loge, Combles,…)

Le principe consiste à transformer un espace défini comme partie commune générale ou spéciale en partie privative : couloir, WC communs, loge, cave, combles, anciens locaux communs, surélévation, droit à construire, cour, jardin, etc…

Le syndicat des copropriétaires vend cet espace à un acquéreur. Il y a donc lieu de modifier l’état descriptif de division par la création d’un lot supplémentaire auquel on affectera la quote-part des parties communes générales et spéciales qui convient, le cas échéant.

Division de lot de copropriété

Division d’un appartement ou d’un local commercial ou division d’un lot comprenant un appartement, une chambre de services et une cave. Les copropriétaires peuvent diviser leurs lots de copropriété. Ils doivent cependant respecter les dispositions particulières du règlement de copropriété, et ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires

Réunion de plusieurs lots de copropriété

Les copropriétaires sont libres de réunir leurs lots.

Les copropriétaires sont libres de réunir leurs lots si les lots constituent une seule unité d’occupation entre les mains d’un même et unique propriétaire et ne sont pas grevés d’hypothèques différentes.

Suppression de lot

Rachat d’un lot par le syndicat des copropriétaires

Il s’agit d’une cession à titre gratuit ou onéreux d’un lot au syndicat des copropriétaires pour la transformation de ce lot en partie commune.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à être propriétaire d’un lot de copropriété à usage commun, ce dernier doit donc être incorporé aux parties communes.

Changement d’affectation d’un lot

Le terme affectation correspond :

• À l’utilisation qui en est faite (Article 5 de la Loi du 10 juillet 1965)
• À son usage (Article L631-7 du code de la construction et de l’habitation)
• À la destination d’un lot (Articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et article R123-9 du code de l’urbanisme)
• Article 5 de la Loi du 10 juillet 1965 : Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Article L631-7 du code de la construction et de l’habitation (Extrait) : Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés. Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Article 8 de la loi du 10 juillet 1965 (Extrait) : Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (Extrait) : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Nouvelle répartition des charges

Révision des charges à la demande d’un copropriétaire.

Tout copropriétaire peut demander la révision des charges dans un délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans suivant la première vente du lot concerné s’il constate un écart de plus du quart sur son lot ou celui d’un voisin (Article 12 de la Loi du 10 juillet 1965)

Adaptation du règlement de copropriété conformément à la loi SRU

Analyse article par article du règlement de copropriété pour apprécier l’opportunité de la faire évoluer en fonction de l’évolution des textes. La Loi n° 2000-1208 dite SRU du 13 décembre 2000 a introduit un article 49 à la Loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 49 : L’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe.

Il y aura lieu de procéder à une analyse article par article du règlement de copropriété pour apprécier l’opportunité de la faire évoluer en fonction de l’évolution des textes.

Scission de copropriété

Modification de l’assiette d’une copropriété comportant plusieurs bâtiments. L’Article 28 de la loi du 10 juillet 1965 permet, lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, d’effectuer une scission.

Pour cela les copropriétaires dont les lots constituent un bâtiment et qui souhaitent faire sécession doivent se réunir en assemblée générale spéciale pour décider, à la majorité de leurs voix, de l’opportunité de constituer une propriété séparée. Cette possibilité est également offerte au propriétaire unique d’un bâtiment. Après vérification de la faisabilité de scission il faut établir un relevé de la propriété et dresser un plan de division de l’assiette. Un document de modification du parcellaire cadastral devra être préparer dans le but de créer des nouvelles parcelles.

Ces nouvelles parcelles deviendront l’assiette des nouvelles copropriétés. Il faudra établir un projet de règlement de copropriété, d’état descriptif de division et de répartition des charges de chaque nouvelle copropriété.

Article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :

1. Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
   1. Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
   2. Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
2. Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Division en volumes immobiliers

La division en volume est une technique juridique consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical. La division en volumes est une organisation particulière de la propriété immobilière qui s’appuie sur des notions de droit sans qu’un texte de loi ne la définisse.

Cette technique de la division en volumes a pour but de permettre l’insertion de la domanialité publique (voirie, écoles...) dans un projet architectural.

La division de la propriété en plusieurs volumes a été étendue à la demande des collectivités locales et des investisseurs confrontés à des ensembles immobiliers complexes comprenant des destinations très différentes (centres commerciaux, bâtiments de bureaux ou d’habitation).

Daniel SIZAIRE Avocat à la Cour de Paris, Professeur à l'Institut de la Construction et de l'Habitation (ICH) définie la division en volume ainsi : La division en volumes est une technique juridique consistant à diviser la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme un en dessous du sol naturel, chaque fraction s'inscrivant, respectivement, dans l'emprise d'un volume défini géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes, et des cotes, sans qu'il existe de parties communes entre ces différentes fractions.

Les volumes font l’objet d’un droit de superficie et d’un droit de propriété s’appuyant sur les articles 552, 553 du Code civil.

Le droit de superficie : Le droit de superficie est une notion dissociant la propriété au-dessus de la surface du sol. Cette dissociation ainsi opérée ne constitue pas un démembrement de propriété mais bien une véritable division de la propriété. Il en résulte deux propriété distincte : celle du dessus et celle du dessous ayant pourtant une même assiette foncière.

Article 552 du Code civil : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre “Des servitudes ou services fonciers”. Il peut faire au dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police

Le droit de la propriété en volumes : Le droit de la propriété s’exerce non sur une surface au sol, mais sur un volume lui-même divisible, selon des cotes planimétriques et altimétriques (NGF-IGN 69), en plusieurs volumes.

Article 553 du Code civil : Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Notre expertise permet d’établir tous les documents nécessaires à l’organisation de la volumétrie. Nous participons avec l’architecte, le Notaire et le bureau d’étude, aux côtés du maître d’ouvrage, pour la définition de l’assiette foncière, la division en volumes, le cahier des charges et des servitudes. Le notaire rédigera les actes et les publiera.