Plans & surfaces

Relever,
dessiner,
certifier.

Le métier d’origine du Géomètre-Expert. Quarante ans à dresser des plans juste qui inspirent confiance, et à calculer des surfaces qui engagent notre responsabilité.

Pourquoi le Géomètre-Expert

Un plan qui engage notre responsabilité.

Notre cabinet conjugue rigueur juridique et agilité technique pour sécuriser votre patrimoine immobilier. Nos scanners 3D de dernière génération nous permettent de dresser des plans toujours plus précis, quelle que soit la complexité du projet.

Au-delà de la précision technique, c’est la valeur juridique de nos documents qui fait la différence : un plan établi par un Géomètre-Expert engage sa responsabilité professionnelle et est couvert par notre assurance.

01.1 · Plans de copropriété

Définir les lots, sécuriser la mise en copropriété.

Annexés à l’acte notarié, ces plans définissent avec précision la consistance et la localisation des lots privatifs et des parties communes. Document à forte valeur juridique, conçu pour durer.

Immeuble en construction (VEFA)

Dans le cadre de la « vente sur plan » (Art. 1601-3 du Code Civil), nous intervenons pour définir les parties communes / privatives et contrôler les superficies par rapport aux plans du permis de construire.

Notre rôle est de sécuriser la transaction en vérifiant les éventuels écarts de surface réelle, tout en validant que les plans que nous dressons sont conformes au permis obtenu.

Nota

La Loi Carrez n’est pas applicable en VEFA (immeuble non encore bâti). Mais en application des Articles 1604 et suivants du Code Civil, le vendeur est tenu de délivrer le logement convenu au contrat de réservation. Faire contrôler les surfaces calculées par l’architecte par un Géomètre-Expert réduit considérablement le risque de contentieux à la livraison.

Immeuble ancien

Pour une mise en copropriété, nous réalisons un relevé précis de l’intégralité de l’immeuble. Ces mesures permettent d’établir des plans qui représentent chaque niveau, et de définir les parties communes et privatives.

Ces plans cotés détaillent la numérotation des lots, la désignation des pièces, les hauteurs sous plafond, les équipements sanitaires. Ils servent de base au calcul des surfaces de chaque lot, et donc au calcul des quotes-parts des parties communes générales et des tantièmes de charges (superficies pondérées par les coefficients préconisés par l’Ordre des Géomètres-Experts).

Annexés à vie au règlement de copropriété établi par le Notaire avec notre aide, ils sont en général dressés à l’échelle 1/100 ou 1/200 pour faciliter leur reprographie.

01.2 · Plans fonciers et topographiques

Du cadastre à la limite contradictoire.

Quatre déclinaisons selon le besoin : visualiser, projeter, diviser, ou borner. Toujours géoréférencées, toujours rétablissables.

Plan de propriété / plan de masse

Plan d’une parcelle ou d’une unité foncière permettant de visualiser les limites de propriété présumées, les bâtis existants, l’amorce des propriétés voisines, les arbres principaux, etc.

Ces plans sont généralement cotés dans les trois dimensions (X, Y, Z) afin de connaître les hauteurs de faîtages et gouttières. Ils sont très souvent utilisés par les architectes comme pièce obligatoire d’un Permis de Construire (PC) ou d’une Déclaration Préalable (DP).

Plan topographique

Plus complet que le plan de masse, le plan topographique intègre la représentation détaillée du terrain et de ses reliefs, les réseaux apparents (plaques, avaloirs, bouches à clé…), la voirie au droit de l’unité foncière avec son mobilier urbain, la végétation, les revêtements de sol.

C’est un document de travail très complet qui offre aux architectes une base solide pour tout projet de construction ou d’extension.

Plan de division

Indispensable si vous projetez de diviser une parcelle cadastrale ou une unité foncière (vente d’une partie, donation, régularisation…).

C’est un plan de propriété enrichi par des recherches approfondies sur l’emplacement des limites existantes, sur lequel nous indiquons la limite projetée, définie en accord avec le client et nos conseils professionnels. Géoréférencés avec des coordonnées précises, ces plans permettent de rétablir à tout moment les limites définies.

Plan de bornage

Indissociable du Procès-Verbal de Bornage dressé par le Géomètre-Expert, ce plan retranscrit graphiquement les informations et conclusions du PV.

Il représente les limites de propriété définies juridiquement à l’issue de la procédure contradictoire et de la signature des parties. Coté et géoréférencé, il permet le rétablissement des limites à tout moment. Le Géomètre-Expert y indique également l’appartenance des murs en limite de propriété (mur mitoyen ou mur privatif).

01.3 · Plans architecturaux

Un relevé précis, base d’un projet réussi.

Scanners 3D statiques et dynamiques, stations totales — nos outils permettent à vos équipes de conception d’attaquer le projet sur des données réelles, pas approximatives. Vous verrez vous gagnerez du temps !

Déposez : Plan

Plan des intérieurs au 1/300 : plateaux de bureaux, circulations et locaux techniques cotés

Nuage de pointsPlan

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Plan des intérieurs

Relevé complet et coté de l’intérieur d’un bâtiment ou d’un logement : dimensions des pièces, position des cloisons, ouvertures, éléments fixes (escaliers, gaines, placards…), hauteurs sous plafond, sous poutre et porte.

Indispensable pour la mise en vente ou en location d’un bien, pour un projet de rénovation, une restructuration intérieure, ou un état des lieux précis. Il sert également de base au calcul des surfaces réglementaires (Loi Carrez, surface habitable…). Avec nos scanners 3D, le niveau de détail n’est pas limité, n’hésitez pas à nous faire vos demandes.

Déposez : Plan d'héberge

Plan / capture : Plan d’héberges

Nuage de pointsPlan d'héberge

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Plan d’héberges

Relevé de la coupe verticale d’un mur existant en limite séparative. Il représente le profil du bâtiment contigu : position des planchers, des ouvertures (portes, fenêtres), des saillis, des retraits, de l’état de surface du mur…

Essentiel avant toute construction en limite séparative ou contre un mur mitoyen. Il permet de concevoir le projet en bonne connaissance de l’existant et d’éviter les litiges avec le voisin. Souvent exigé dans les dossiers de permis de construire pour les projets en limite de propriété.

Déposez : Plan de coupe

Plan de coupe d’un immeuble de bureaux : niveaux cotés du 4ᵉ étage au 3ᵉ sous-sol

Nuage de pointsPlan de coupe

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Plan de coupe

Le plan de coupe représente une section verticale du bâtiment, comme s’il était tranché sur toute sa hauteur. Il révèle les hauteurs sous plafond, l’épaisseur des planchers, les niveaux, l’agencement vertical des espaces et les rapports entre les étages.

Indispensable pour concevoir une rénovation, une surélévation ou une extension, et pour vérifier la conformité d’un projet (hauteurs réglementaires, accessibilité). Nos scanners 3D restituent la coupe avec une grande précision, sans approximation.

Les plans de coupes peuvent être réalisés avec projection, c’est à dire avec de la profondeur et la représentation d’éléments qui ne sont pas dans le même plan.

Déposez : Plan de façade

Plan de façades coté d’un immeuble de bureaux

Nuage de pointsPlan de façade

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Plan de façades

Le plan de façades représente les élévations verticales extérieures d’un bâtiment, avec leurs cotations précises : ouvertures, modénatures, matériaux, niveaux et rapport au terrain naturel.

Indispensable pour constituer un dossier d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, ravalement…) ou pour toute étude de surélévation, d’extension ou de modification de l’aspect extérieur d’un immeuble.

Chez TerraTerre, nous essayons de pousser le niveau de détail un maximum afin que notre plan soit la reproduction la plus fidèle possible de la façade.

02 · Calculs de surfaces

Six surfaces
juridiques.
Une seule responsabilité : la nôtre.

Le terme « surface » recouvre plusieurs notions juridiques distinctes — mal les connaître expose vendeurs, bailleurs et acquéreurs à des contentieux coûteux. Nous vous expliquerons et vous conseillerons sur la surface le plus adaptée à votre projet.

Superficie privative « Loi Carrez »

Quand ?

Obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété d’une surface supérieure 8 m².

Base légale

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996

La Loi Carrez impose la mention de la superficie privative dans tout avant-contrat et acte authentique de vente d’un lot en copropriété — appartement, local commercial ou professionnel, maison en copropriété horizontale.

Elle mesure la surface des planchers des locaux clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Sont exclus : balcons, terrasses, loggias, caves, garages et parkings.

Si la surface mentionnée à l’acte est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, l’acquéreur dispose d’un an pour demander une réduction de prix proportionnelle. En l’absence de mention, la vente peut être annulée dans le mois suivant la signature.

Pourquoi nous

En cas d’erreur imputable à notre mesure, c’est notre assurance professionnelle qui prend en charge les conséquences financières. Le certificat Loi Carrez que nous délivrons reste valable sans limitation de durée, sauf en cas de travaux modifiant la surface du lot.

03 · Usage, destination & commercialité

Trois régimes
que l’on confond.

À Paris plus qu’ailleurs, la valeur d’un immeuble se joue sur des notions juridiques distinctes. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, en a profondément redessiné une : l’usage. Nous reconstituons l’histoire d’un bien pour qualifier, mètre carré par mètre carré, ce qui est à usage d’habitation et ce qui est à usage autre qu’habitation.

Usage

Ce à quoi un local est réellement utilisé. Deux usages seulement : habitation, ou autre qu’habitation. Une réglementation pensée pour protéger le logement.

Code de la construction et de l’habitation — art. L.631-7 et s.

Destination

Ce pour quoi une construction a été édifiée ou transformée. Cinq destinations, vingt-trois sous-destinations. La grammaire de l’occupation des sols : PLU, permis, déclarations.

Code de l’urbanisme — art. R.151-27 et s.

Affectation

La fonction assignée à un lot par le règlement de copropriété. Elle garantit que l’utilisation d’un bien respecte les accords passés entre copropriétaires.

Loi du 10 juillet 1965 — statut de la copropriété

Ces trois régimes sont indépendants (principe d’indépendance des législations, consacré par le Conseil d’État le 9 février 2023). Un même local peut donc être parfaitement conforme à l’un et en infraction avec l’autre — d’où l’intérêt d’une analyse menée séparément, et avec méthode.

03.1 · Étude d’usage

Habitation,
ou autre qu’habitation ?

CCH · art. L.631-7Loi Le Meur · 19 nov. 2024

À Paris, transformer un logement en bureau, en local professionnel ou en meublé de tourisme suppose presque toujours une autorisation de changement d’usage (art. L.631-7 du CCH). Encore faut-il établir l’usage de départ. C’est tout l’objet de l’étude d’usage : déterminer, pour chaque local d’un immeuble, s’il est juridiquement à usage d’habitation ou à usage autre qu’habitation.

La loi Le Meur a renouvelé cette analyse. Elle pose d’abord une définition large de l’habitation, puis substitue à l’unique date de référence du 1ᵉʳ janvier 1970 deux périodes de référence cumulatives.

« L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance… »

Art. L.631-7, al. 6 du CCH — créé par la loi du 19 novembre 2024

Concrètement, une vacance même ancienne, ou un arrêté d’insalubrité, ne font pas perdre à un logement son caractère d’habitation. À l’inverse, un bureau aménagé en couchage occasionnel ne devient pas pour autant un local d’habitation.

La règle des deux périodes

1970 – 1976

Référence n°1

1977 → trentenaire

Droit seul

30 dernières a.

Réf. n°2 — glissante

Un local est réputé à usage d’habitation s’il a été habité au cours de l’une ou l’autre des deux périodes vertes. Il n’est « autre qu’habitation » que s’il n’a jamais été habité au cours d’aucune des deux.

1970 → 1976 — fait & droit

Une photographie de la situation de l’immeuble entre le 1ᵉʳ janvier 1970 et le 31 décembre 1976, établie par tous moyens de preuve. Un usage d’habitation décelé ne peut plus être modifié sans autorisation de changement d’usage.

1977 → période trentenaire — droit seul

La situation de fait n’est pas retenue. On vérifie les seuls actes juridiques : autorisations de changement d’usage avec compensation, locaux offerts en compensation, permis ayant créé ou supprimé de l’habitation.

30 dernières années — fait & droit

Une seconde photographie, glissante, sur les trente années qui précèdent la demande ou la contestation. Là encore, un usage d’habitation décelé verrouille le local jusqu’à autorisation.

Urbanisme ≠ usage

Depuis la loi Le Meur, une autorisation d’urbanisme qui change la destination de locaux d’habitation ne vaut preuve d’un changement d’usage que si elle s’accompagne d’une autorisation de changement d’usage. Un permis de construire, à lui seul, ne « débloque » donc pas l’usage.

Ce que nous reconstituons

Fiches de révision foncière (1970)Permis & déclarations préalablesAutorisations de changement d’usageCompensations antérieuresBaux & titres successifsPlans d’archives

03.2 · Rachat de commercialité

Compenser
pour transformer.

CCH · autorisation à titre réelRèglement municipal · Ville de Paris

À Paris, une autorisation de changement d’usage accordée « à titre réel » est le plus souvent assortie d’une obligation de compensation : pour retirer durablement un logement du marché — le transformer en bureaux, par exemple — il faut recréer une surface d’habitation équivalente ailleurs. Ce droit de transformer, attaché aux murs et monnayable, est ce que l’on nomme la commercialité.

Tout le monde ne dispose pas d’une surface à reconvertir en logement. Des sociétés spécialisées se sont donc structurées, à Paris, pour acheter et revendre de la commercialité — mettant en relation ceux qui créent de l’habitation et ceux qui en suppriment.

Le mécanisme

Local transformé

Habitation → usage autre

Commercialité

Surface d’habitation recréée × coefficient

Les coefficients de compensation

La compensation doit se situer dans le même quartier administratif, affectée d’un coefficient selon la tension du secteur :

×1

Hors secteur de compensation renforcée

Une surface d’habitation recréée pour une surface retirée.

×2

Secteur de compensation renforcée

Deux mètres carrés à recréer pour un retiré (sauf logements sociaux).

×3

Arrondissements les plus tendus

Là où la Ville a délivré plus de 50 enregistrements de meublés de tourisme pour 1 000 résidences principales.

Notre intervention

Surface habitable
+ surface de plancher

Pour chaque local concerné, nous établissons les plans cotés mentionnant la surface habitable et la surface de plancher du local dont le changement d’usage est envisagé (pièces exigées - plan de l’état actuel certifié par un géomètre ou un architecte). Ce sont ces surfaces qui déterminent, coefficient appliqué, la surface de commercialité à acquérir ou à céder.

03.3 · Étude de destination

Classer les espaces,
au sens de l’urbanisme.

Code de l’urbanisme · R.151-27PLU bioclimatique de Paris · 2024

La destination ne se confond pas avec l’usage. Là où l’usage relève du CCH et protège le logement, la destination relève du Code de l’urbanisme : elle décrit ce pour quoi une construction a été édifiée ou transformée, et sert à appliquer les règles d’occupation des sols du PLU.

Le PLU bioclimatique de Paris, approuvé fin 2024, s’appuie sur ces sous-destinations — « Logement », « Bureau » ou « Autres hébergements touristiques », par exemple — pour autoriser ou interdire certaines transformations et protéger les surfaces résidentielles.

Les clients nous confient fréquemment une étude de destination sur un immeuble entier : nous identifions et classons chaque espace selon sa destination et sa sous-destination, en croisant l’existant relevé, les autorisations d’urbanisme obtenues et le règlement du PLU applicable. C’est la base d’une restructuration, d’une vente ou d’une demande d’autorisation.

Note importante

Ces analyses touchent à des réglementations sensibles et mouvantes, encore en cours d’interprétation par l’administration et la jurisprudence. Nos études se mènent en lien étroit avec votre notaire et vos conseils — avocats spécialisés en droit immobilier et de l’urbanisme — et ne se substituent pas à une consultation juridique. Références : art. L.631-7 et s. du CCH ; loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 ; art. R.151-27 et s. du Code de l’urbanisme ; règlement municipal et PLU bioclimatique de la Ville de Paris.

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une question complexe ?

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