Plans & Calculs de Surfaces

Notre cabinet conjugue rigueur juridique et agilité technique pour sécuriser votre patrimoine immobilier. Grâce à nos outils de pointe — et en particulier nos scanners 3D de dernière génération — nous dressons des plans toujours plus précis et complets, quelle que soit la complexité de votre projet. Chez Terraterre, nous sommes animés par l'envie de trouver la bonne solution pour chaque client, afin de leur apporter un service en adéquation avec leurs besoins.

En tant que Géomètres-Experts, nous sommes habilités à dresser des plans sous toutes leurs formes, répondant aux besoins des particuliers, des notaires, des syndics, des promoteurs et des professionnels de la construction. Au-delà de la précision technique, c'est la valeur juridique de nos documents qui fait la différence : un plan établi par un Géomètre-Expert engage sa responsabilité professionnelle et est couvert par notre assurance.

Plans de Copropriété

Au-delà de l'aspect technique, le plan de copropriété est un document à forte valeur juridique. Destiné à demeurer annexé à l'acte notarié de mise en copropriété, il permet de définir avec une précision rigoureuse la consistance et la localisation des lots privatifs ainsi que des parties communes.

Immeuble en Construction (VEFA) : Dans le cadre de la "vente sur plan" (Art. 1601-3 du Code Civil), nous intervenons pour définir les parties communes/privatives et contrôler les superficies par rapport aux plans du permis de construire. Notre rôle est de sécuriser la transaction en vérifiant les éventuels écarts de surface réelle tout en vérifiant que les plans que nous dressons sont conformes au permis de construire obtenu.

Nota : Dans le cadre d’une vente en VEFA, la Loi « Carrez » n'est pas applicable car l'immeuble n'est pas encore bâti. Mais, en application des Articles 1604 et suivants du Code Civil, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur le logement tel qu'il a été convenu entre les parties dans le contrat de réservation. En général, l'acte de vente définitif prévoit une marge d'erreur et si l'écart de surface mesuré est égal ou inférieur à la tolérance, alors le vendeur n’est pas tenu de réduire le prix. Si l'acte de vente définitif ne prévoit pas de marge d'erreur, ou si l'écart de surface constaté est supérieur à la marge d'erreur prévue, le vendeur devra alors consentir une réduction proportionnelle du prix. Afin de réduire au maximum les sources de contentieux, il est important de demander à un Géomètre-Expert de contrôler les surfaces des lots calculées par l'architecte sur la base de ses plans projets car ce sont ces surfaces qui apparaitront sur le plan de vente.

Immeuble ancien : Pour une mise en copropriété, nous réalisons un relevé précis de l'intégralité de l'immeuble. Ces mesures permettront d’établir des plans qui devront représenter chaque niveau pour permettre de définir les parties communes et les parties privatives de la future copropriété. Ces plans cotés détaillent la numérotation des lots, la désignation des pièces, les hauteurs sous plafond, les équipements sanitaires et servent de base au calcul des surfaces de chaque lot et donc au calcul des quotes-parts des parties communes générales et des tantièmes de charges (superficies pondérées par des coefficients préconisés par l'Ordre des Géomètres-Expert). Ces plans seront annexés à vie au règlement de copropriété établi par le Notaire avec notre aide. En général, ils sont établis à l'échelle du 1/100 ou 1/200 pour faciliter leur reprographie.

Plans Fonciers et Topographiques

Plan de Propriété ou Plan de Masse : Il s'agit du plan d'une parcelle ou d'une unité foncière permettant de visualiser les limites de propriété présumées, les bâtis existants, l'amorce des propriétés voisines, les arbres principaux, etc. Ces plans sont généralement cotés dans les trois dimensions (X, Y, Z) afin de connaître les hauteurs des faîtages et gouttières des bâtiments. Ils sont très souvent utilisés par les architectes comme pièce obligatoire d'un Permis de Construire (PC) ou d'une Déclaration Préalable (DP).

Plan Topographique : Plus complet que le plan de masse, le plan topographique intègre la représentation détaillée du terrain et de ses reliefs, les réseaux apparents (plaques, avaloirs, bouches à clé…), la voirie au droit de l'unité foncière avec son mobilier urbain, la végétation, les différents revêtements de sol, etc. C'est un document de travail très complet qui offre aux architectes une base solide pour tout projet de construction ou d'extension.

Plan de Division : Ce plan est indispensable si vous projetez de diviser une parcelle cadastrale ou une unité foncière (vente d'une partie, donation, régularisation…). C'est un plan de propriété enrichi par des recherches approfondies sur l'emplacement des limites existantes, sur lequel nous indiquons la limite projetée, définie en accord avec le client et nos conseils professionnels. Ces plans sont géoréférencés avec des coordonnées précises, permettant de rétablir à tout moment les limites définies.

Plan de Bornage : Indissociable du Procès-Verbal de Bornage dressé par le Géomètre-Expert, ce plan retranscrit graphiquement les informations et conclusions dudit PV. Il représente les limites de propriété définies juridiquement à l'issue de la procédure contradictoire et de la signature des parties. Coté et géoréférencé, il permet le rétablissement des limites à tout moment. Le Géomètre-Expert y indique également l'appartenance des murs en limite de propriété (mur mitoyen ou mur privatif).

Plans Architecturaux

Grâce à nos équipements de mesure de haute précision (scanners 3D statiques et dynamiques, stations totales, ...), nous réalisons des relevés architecturaux fiables et exploitables directement par vos équipes de conception.

Plan des Intérieurs : Relevé complet et coté de l'intérieur d'un bâtiment ou d'un logement : dimensions des pièces, position des cloisons, ouvertures, éléments fixes (escaliers, gaines, placards...), hauteurs sous plafond, sous poutre et porte. Ce plan est indispensable pour la mise en vente ou en location d'un bien, pour un projet de rénovation, une restructuration intérieure, ou encore l'établissement d'un état des lieux précis. Il sert également de base au calcul des surfaces réglementaires (Loi Carrez, surface habitable…).

Plan d’Héberges : Le plan d'héberges est un relevé de la coupe verticale d'un mur existant en limite séparative. Il représente le profil du bâtiment contigu : position des planchers, des ouvertures (portes, fenêtres), des saillis, des retraits, de l'état de surface du mur... Ce document est essentiel avant toute construction en limite séparative ou contre un mur mitoyen : il permet de concevoir le projet en bonne connaissance de l'existant, d'anticiper les éventuelles sujétions et d'éviter les litiges avec le voisin. Il est souvent exigé dans les dossiers de permis de construire pour les projets en limite de propriété.

Plan d’Architecture : Avant d'engager une réhabilitation, une restructuration ou une mise aux normes, les architectes et maîtres d'œuvre ont besoin de plans fidèles de l'existant. Nous réalisons ces relevés détaillés (plans, coupes, façades) à toutes échelles, en intégrant l'ensemble des éléments architecturaux du bâtiment. Ces documents constituent une base de travail fiable pour mener à bien les études de conception.

Plan de Façades et de Coupe : Les plans de façades représentent les élévations verticales d'un bâtiment, avec leurs cotations précises. Les plans de coupe quant à eux livrent une vision technique de la structure interne. Ces documents sont indispensables pour constituer un dossier d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, ravalement…) ou pour toute étude de surélévation, d'extension ou de modification de l'aspect extérieur d'un immeuble.

Le terme « surface » recouvre en réalité plusieurs notions juridiques distinctes, chacune répondant à une réglementation précise et à des usages spécifiques. Mal les connaître peut exposer vendeurs, bailleurs et acquéreurs à des contentieux coûteux. En tant que Géomètres-Experts, nous maîtrisons l'ensemble de ces définitions et engageons notre responsabilité professionnelle sur les mesures que nous réalisons.

Superficie Privative "Loi Carrez" : Quand ? Obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété d'une surface ≥ 8 m². La Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite « Loi Carrez », protège l'acheteur en imposant la mention de la superficie privative dans tout avant-contrat et acte authentique de vente d'un lot en copropriété — qu'il s'agisse d'un appartement, d'un local commercial ou professionnel, ou d'une maison en copropriété horizontale. Elle mesure la surface des planchers des locaux clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures de portes et fenêtres. En sont exclus les balcons, terrasses, loggias, caves, garages et parkings. Pourquoi passer par un Géomètre-Expert ? Si la surface mentionnée dans l'acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, l'acquéreur dispose d'un an pour demander une réduction de prix proportionnelle. En l'absence de toute mention de surface dans l'acte, la vente peut être annulée dans le délai d'un mois suivant la signature. En faisant appel à notre cabinet, vous sécurisez la transaction : en cas d'erreur imputable à notre mesure, c'est notre assurance professionnelle qui prend en charge les conséquences financières. Le certificat Loi Carrez que nous délivrons reste valable sans limitation de durée, sauf en cas de travaux modifiant la surface du lot.

Surfaces Habitables "Loi Boutin" (SHAB) : Quand ? Obligatoire dans tout contrat de location à usage de résidence principale (depuis la Loi Boutin de 2009, étendue aux meublés par la Loi ALUR de 2014). La surface habitable est définie par l'article R.156-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Elle se calcule sur la même base que la Loi Carrez (planchers clos et couverts, hauteur ≥ 1,80 m), mais son périmètre est plus restrictif : elle exclut les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et autres dépendances. Concrètement, la surface habitable représente ce que les occupants utilisent réellement au quotidien. Conséquence en cas d'erreur : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle indiquée dans le bail, le locataire peut obtenir une diminution de loyer proportionnelle (Loi ALUR). Elle permet aussi de vérifier qu'un logement est décent (surface minimale de 9 m² ou volume de 20 m³). À ne pas confondre avec la superficie privative Loi Carrez : les deux mesures peuvent donner des résultats différents pour le même bien, notamment en présence de vérandas ou de combles aménageables.

Surfaces Utiles (SU) : Cette surface n'est définie par aucune Loi, elle est contractuelle. C'est à dire que sa définition et son calcul peuvent différer selon les dossiers. Cependant, le cabinet Terraterre propose toujours une définition à son client en adéquation avec son projet. La surface utile est principalement utiliser dans les immeubles de bureaux ou les commerces. Il arrive que le client nous demandent des surfaces utiles brutes (SUB) ou encore des surfaces utiles brutes locatives (SUBL), dans ce cas, un prorata des surfaces des parties communes d'un immeuble peuvent être intégrées à la surface utile d'un lot.

Surfaces de Plancher (SDP) : Quand ? Obligatoire pour toute demande d'autorisation d'urbanisme (Permis de Construire, Déclaration Préalable). Définie par l'article R.112-2 du Code de l'Urbanisme, la surface de plancher a remplacé en 2012 les anciennes notions de SHON et SHOB. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction des épaisseurs de murs, des trémies d'escaliers, des vides et des surfaces de stationnement. Pourquoi est-ce important ? La surface de plancher détermine le régime d'autorisation applicable :

En dessous de 20 m² de surface créée : Déclaration Préalable suffisante ; Au-delà de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU) : Permis de Construire requis ; Au-delà de 150 m² de surface de plancher totale : recours obligatoire à un Architecte.

Un calcul précis de la surface de plancher par un Géomètre-Expert vous évite de sous-estimer ou de surestimer votre projet, et sécurise votre dossier face à l'administration.

Surface Corrigée : Quand ? Pour les logements soumis à la Loi du 1er septembre 1948 (parc locatif ancien, loyers réglementés). La surface corrigée est une superficie « théorique » obtenue en appliquant à la surface réelle du logement une série de coefficients correcteurs définis par la réglementation : nature du logement, situation, état d'entretien, confort (chauffage, sanitaires…), orientation, ensoleillement, etc. Ces coefficients peuvent majorer ou minorer la surface réelle. Elle sert à calculer le loyer maximum légalement applicable à un logement soumis à la loi de 1948 — un régime encore en vigueur pour un certain nombre de logements anciens, notamment à Paris et en région parisienne. Une erreur de calcul peut entraîner la perception d'un loyer illicite.

Gross Leasable Area (aussi appelée Surface utile brute locative) : Quand ? Pour l'immobilier commercial, la grande distribution et les centres commerciaux. La GLA (Gross Leasable Area), ou Superficie Locative Brute (SLB), est le standard international utilisé dans l'immobilier commercial pour exprimer la surface effectivement disponible à la location, incluant les parties communes proportionnellement attribuées à chaque locataire. Elle est couramment utilisée dans les négociations entre bailleurs et enseignes, dans les expertises immobilières commerciales et dans les prospectus d'investissement. Elle se distingue de la surface de plancher par son périmètre plus large, adapté aux logiques d'exploitation commerciale.