Le vocabulaire
du métier.

Acte unilatéral par lequel l’administration fixe la limite entre une propriété privée et la voie publique (article L112-1 du Code de la voirie routière). Il s’impose avant tous travaux en façade sur rue et sécurise la limite face au domaine public.

Document par lequel le Géomètre-Expert certifie la superficie mesurée d’un lot — Carrez, habitable ou utile — accompagné du plan coté du relevé. Engageant la responsabilité de son auteur, il est annexé à l’avant-contrat ou au bail.

Building Information Modeling : méthode de travail collaborative fondée sur une maquette numérique partagée qui associe géométrie et données. Pour l’existant, la maquette du Géomètre-Expert constitue le point de départ fiable de tous les intervenants du projet.

Opération qui reconnaît, fixe et matérialise définitivement la limite séparative entre deux propriétés privées contiguës. Réalisé par un Géomètre-Expert, il se conclut par un procès-verbal signé des riverains, qui rend la limite définitive et opposable. Article 646 du Code civil : chacun peut y contraindre son voisin, à frais communs.

Bornage ordonné par le tribunal judiciaire lorsque les riverains ne parviennent pas à un accord amiable. Le juge désigne un Géomètre-Expert qui dépose un rapport ; la limite est alors fixée par jugement, et la répartition des frais tranchée par le tribunal.

Document délivré par la mairie indiquant les règles applicables à un terrain (CUa, certificat d’information) ou la faisabilité d’une opération précise (CUb, certificat opérationnel). Délais d’instruction : un mois pour le CUa, deux mois pour le CUb.

Surface d’une parcelle telle qu’elle figure au cadastre. Purement fiscale et indicative, elle n’a aucune valeur juridique : seule la surface issue d’un bornage, mesurée sur les limites reconnues, engage la propriété.

Autorisation d’urbanisme simplifiée exigée pour les travaux de faible ampleur : extension jusqu’à 20 m² de surface de plancher — 40 m² en zone urbaine sous PLU —, modification de façade, clôture, division de terrain sans création de voirie.

Technique de division en trois dimensions d’un ensemble immobilier complexe, sans indivision ni parties communes, chaque volume étant coté en altimétrie NGF. Employée pour les programmes mixtes ou les emprises mêlant domaine public et privé.

Opération consistant à scinder une unité foncière en plusieurs parcelles distinctes. Elle mobilise l’analyse du PLU, la définition et l’implantation des nouvelles limites, un DMPC et, selon les cas, une déclaration préalable de division ou un permis d’aménager.

Document Modificatif du Parcellaire Cadastral. Établi et signé par un Géomètre-Expert, il met à jour le plan cadastral après une division, une réunion de parcelles ou une rectification de limite, et attribue les nouveaux numéros et contenances. Indispensable avant toute vente d’une partie de terrain.

Droit de Préemption Urbain : faculté pour une commune d’acquérir en priorité un bien mis en vente dans un périmètre délimité. Simple ou renforcé, il conditionne la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire avant la vente.

État Descriptif de Division. Document qui identifie chaque lot de copropriété — numéro, nature, étage, situation, consistance — et lui affecte une quote-part de parties communes en tantièmes. Établi par un Géomètre-Expert, il est publié au service de la publicité foncière avec le règlement.

État Descriptif de Division en Volumes. Équivalent de l’EDD pour un ensemble immobilier complexe : il décrit des volumes définis en trois dimensions et cotés en altimétrie NGF, sans parties communes ni indivision entre eux.

Projection verticale au sol du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Croisée avec la surface de plancher, elle détermine les seuils d’autorisation d’urbanisme et le respect des règles d’emprise du PLU.

Document obligatoire annexé à toute promesse de vente et à tout bail (formulaire ERRIAL, anciennement ERP), informant sur l’exposition du bien aux risques naturels et technologiques : PPR, inondation, retrait-gonflement des argiles, sismicité, radon, pollution des sols, bruit.

Portail national des Géomètres-Experts qui recense et publie les travaux fonciers réalisés en France : bornages, divisions, limites reconnues. C’est la première source consultée en phase de recherches préparatoires, avant tout relevé de terrain.

Professionnel libéral inscrit à l’Ordre des Géomètres-Experts, dont le statut est fixé par la loi du 7 mai 1946. Assermenté et assuré, il est le seul habilité par l’État à fixer les limites de la propriété foncière et à établir les documents fonciers opposables aux tiers.

Portail public (georisques.gouv.fr) qui recense, parcelle par parcelle, les risques naturels et technologiques ainsi que les anciens sites industriels BASIAS et BASOL. Source de référence pour établir un État des Risques et anticiper les contraintes d’un projet.

Gross Leasing Area, ou surface commerciale utile brute locative. Standard du commerce et de l’immobilier tertiaire pour comparer des actifs et calculer des loyers ; elle se distingue nettement des surfaces réglementaires françaises.

Ligne horizontale marquant, sur un mur mitoyen, la hauteur jusqu’à laquelle la mitoyenneté s’étend : au-delà, la partie surélevée appartient au seul propriétaire qui a exhaussé le mur. Son relevé précis conditionne les droits en cas de surélévation.

Industry Foundation Classes : format d’échange ouvert et normalisé (ISO 16739) des maquettes BIM, indépendant des logiciels. Il garantit que la maquette reste lisible et exploitable au-delà du cycle de vie d’un outil propriétaire comme Revit.

Réplique numérique fidèle d’un bâtiment existant, tenue à jour et enrichie des données d’exploitation. Support de la gestion de patrimoine, de la maintenance (GMAO/FM), des audits énergétiques et de la sécurité incendie.

Level of Detail / Level of Development, de 100 à 500 : niveau de précision géométrique et d’information des objets d’une maquette. LOD 200 pour une faisabilité, LOD 300 pour un projet de rénovation, LOD 400-500 pour l’exploitation-maintenance et le tel-que-construit.

Loi du 23 novembre 2018 qui, avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, impose de mentionner expressément dans le règlement de copropriété les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative et les lots transitoires existants — d’où de nombreux modificatifs de mise en conformité.

Lot de copropriété constitué d’un droit de construire sur une emprise déterminée, dans l’attente de l’édification du bâtiment. Sa consistance et son emprise doivent être définies dans le règlement, sous peine de contestation.

Division d’une propriété foncière en vue de bâtir, créant un ou plusieurs terrains à bâtir. Selon la création ou non de voies et d’espaces communs, elle relève d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager, avec production des pièces graphiques par le Géomètre-Expert.

Régime de copropriété d’un ouvrage séparatif — mur, clôture, haie — appartenant indivisément aux deux voisins, qui en partagent l’entretien. Elle se démontre par les titres, les marques matérielles ou les présomptions des articles 653 et suivants du Code civil.

Nivellement Général de la France, système de référence légal des altitudes. Les cotes NGF sont indispensables aux divisions en volumes, aux plans de masse de permis de construire et aux études de risque d’inondation.

Ensemble de millions de points mesurés en trois dimensions par scanner laser, restituant la géométrie réelle d’un site ou d’un bâtiment avec une précision millimétrique. Livré en E57, RCP ou LAS, il constitue la base de tout travail de modélisation de l’existant.

Organisme de droit privé investi d’une mission de service public qui tient le tableau de la profession, contrôle l’accès au titre et veille au respect des règles déontologiques. TerraTerre y est inscrit sous le n° 2017C2000006.

Partie commune dont l’usage exclusif est attribué à un copropriétaire — jardin, terrasse, cour — tout en restant la propriété de tous. Le droit est attaché au lot et doit, lui aussi, être explicitement décrit dans le règlement depuis la loi ELAN.

Partie commune affectée à l’usage exclusif d’un groupe de copropriétaires — cage d’escalier d’un bâtiment, chaufferie d’une aile — et dont ils supportent seuls les charges. Depuis la loi ELAN, son existence doit être expressément mentionnée dans le règlement.

Plan Local d’Urbanisme : document communal ou intercommunal qui fixe, par zone, les règles de constructibilité — hauteur, emprise, retraits, stationnement, destinations autorisées. Toute étude de faisabilité commence par sa lecture croisée avec le relevé du terrain.

Mode d’acquisition de la propriété par une possession continue, paisible, publique et non équivoque pendant trente ans — dix ans en cas de bonne foi et de juste titre (article 2272 du Code civil). Aussi appelée usucapion ; elle suppose un constat rigoureux de l’emprise possédée.

Procès-Verbal de Reconnaissance de Limites et de Mitoyenneté, dit « PV3P » (procès-verbal des trois parties prenantes). Acte du Géomètre-Expert qui constate l’accord des propriétaires sur la limite et, le cas échéant, sur le statut mitoyen des ouvrages. Versé au RFU, il est opposable aux tiers.

Document contractuel qui fixe la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties privatives et communes, et les règles de répartition des charges. Régi par la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être modifié que par vote en assemblée générale.

Référentiel Foncier Unifié, socle de données de Géofoncier dans lequel sont versées les limites issues des travaux fonciers. Le versement au RFU donne à la limite bornée sa traçabilité et son opposabilité dans le temps.

Réseau Géodésique Français 1993, système de référence légal des coordonnées planimétriques en France métropolitaine, projeté en Lambert-93 ou en zones CC. Rattacher un relevé au RGF93 permet de le superposer à tout autre plan ou donnée publique.

Relevé par lidar, statique ou mobile, mesurant des centaines de milliers de points par seconde. TerraTerre exploite un scanner mobile Viametris MS-96 pour les grands linéaires et des scanners statiques FARO Focus et Trimble X7 pour la précision fine.

Processus de transformation d’un nuage de points en maquette numérique structurée, où chaque élément relevé devient un objet paramétrique porteur d’informations — mur, dalle, poteau, menuiserie — exploitable en conception comme en exploitation.

Division d’une copropriété unique en plusieurs syndicats autonomes, permise par l’article 28 de la loi de 1965 lorsque les bâtiments sont matériellement divisibles. Elle suppose de nouveaux EDD, règlements et grilles de tantièmes, puis un vote en assemblée générale.

Charge imposée à un fonds (le fonds servant) au profit d’un autre fonds appartenant à un propriétaire différent (le fonds dominant) : passage, vue, écoulement des eaux, canalisations. Articles 637 et suivants du Code civil. Le Géomètre-Expert en recherche l’origine et en délimite l’assiette.

Superficie privative d’un lot vendu en copropriété (décret du 23 mai 1997) : surfaces closes et couvertes après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, et exclusion des parties de moins de 1,80 m de hauteur. Une erreur de plus de 5 % ouvre droit à réduction du prix.

Dite « SDP » (article R.111-22 du Code de l’urbanisme) : somme des surfaces closes et couvertes sous plus de 1,80 m de hauteur, après déductions réglementaires. Surface de référence de l’urbanisme : elle fixe le seuil DP/permis, le recours à l’architecte et l’assiette de la taxe d’aménagement.

Dite « surface loi Boutin » : surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, excluant en outre balcons, terrasses, caves, garages, vérandas et combles non aménagés. Obligatoire dans les baux d’habitation, elle sert de référence au DPE.

Surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes (caves, balcons, celliers), dans la limite fixée par la réglementation. Référence des opérations de logement conventionné et du calcul de certains loyers plafonnés.

Quotes-parts de parties communes affectées à chaque lot, proportionnelles à sa valeur relative (article 5 de la loi de 1965) : surface pondérée par l’étage, l’exposition, la vue et les annexes. Elles déterminent les droits de vote et la répartition des charges générales.